Bausparen: Immobilien günstig finanzieren mit staatlicher Förderung

• Das Bausparen ist in Deutschland eine beliebte Art der Baufinanzierung. Laut Statista gab es zum Jahresende 2023 rund 21,8 Millionen Bausparverträge. 
• Bausparerinnen und Bausparer zahlen regelmäßig in einen Sparvertrag ein (Ansparphase), um später von einem zinsgünstigen Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie zu profitieren (Darlehensphase). 
• Die Vorteile des Bausparens liegen in den vergleichswiese niedrigen Zinsen und in der langfristigen Planbarkeit. Alle Konditionen rund um das Darlehen stehen bereits bei Vertragsabschluss fest. Für das Bausparen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen außerdem staatliche Förderungen.

Das eigene Haus, die eigene Wohnung oder die umfangreiche Renovierung – wer in eine Immobilie investieren will, braucht das nötige Kapital, um ein solches Projekt zu stemmen. Das Ersparte reicht dafür meist nicht aus. Ein Kredit muss also her, um den langgehegten Wohntraum zu erfüllen. Hier kann der Bausparvertrag ins Spiel kommen, der speziell für solche Zwecke gedacht ist und dank seines solidarischen Systems, bei dem Sie zusammen mit anderen Hausbauerinnen und Hausbauern einzahlen, einige Vorteile mit sich bringen kann.

Bei einem gewöhnlichen Kredit fragen Sie eine gewisse Kreditsumme bei der Bank an, diese prüft die Voraussetzungen, gewährt die Summe im Idealfall und Sie zahlen das Geld dann monatlich zusammen mit den Zinsen zurück. Beim Bausparplan läuft das ein bisschen anders.

Bausparen ist ein durchdachtes Finanzierungskonzept speziell für langfristige Investitionen in Immobilien. Sie zahlen regelmäßig in einen Sparvertrag ein, um später von einem in der Regel zinsgünstigen Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie zu profitieren. Diese langfristige Spar- und Kreditkombination wird oft durch staatliche Förderungen unterstützt, was sie besonders attraktiv macht. 

Das Prinzip ist ganz einfach. Sie zahlen mit anderen Menschen, die eine Immobilie bauen, kaufen oder renovieren möchten, in denselben Topf ein. Während Sie sich noch in der Ansparphase befinden, können andere, deren Bausparvertrag sich bereits in der Zuteilungsphase befindet, auf das angesparte Geld und einen in der Regel günstigen Kredit für ihre Immobilieninvestition zugreifen. Finanziert wird der Kredit aus dem von allen Bausparerinnen und Bausparern gemeinsam gefüllten Topf. Sobald Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif  ist, können wiederum Sie ein in der Regel zinsgünstiges Darlehen beantragen, das aus den Ansparsummen anderer Bausparerinnen und Bausparern finanziert wird. Nehmen Sie das Bauspardarlehen in Anspruch, befindet sich Ihr Vertrag in der Darlehensphase. So entsteht ein Kreislauf, von dem alle profitieren.

Weitere Informationen zu den Phasen des Bausparvertrags finden Sie weiter unten.

• Sicherheit und Planbarkeit: Bausparen begünstigt eine langfristige Planung und bietet Sicherheit für den Immobilienerwerb.
• Niedrige Darlehenszinsen: Das Darlehen überzeugt im Vergleich zu anderen Krediten oft mit niedrigeren Zinssätzen, die über die gesamte Laufzeit konstant bleiben.
• Staatliche Förderungen: Unter bestimmten Voraussetzungen sind Förderungen wie die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage möglich, die das Bausparen zusätzlich attraktiv machen.
• Kombination aus Sparen und Darlehen: Der Bausparvertrag vereint Spar- und Darlehensmöglichkeiten, wodurch langfristiges Sparen für die eigene Immobilie erleichtert wird.

Bausparen gilt aufgrund der genannten Vorteile als sichere und attraktive Form der Immobilienfinanzierung. Dennoch sollten Sie sich über mögliche Nachteile im Klaren sein:

• Vergleichsweise geringe Guthabenzinsen: Während niedrige Darlehenszinsen attraktiv sind, sorgen niedrige Guthabenzinsen für eine geringe Rendite. Zwar steigt das Zinsniveau aktuell wieder, doch im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktienfonds lässt sich mit einem Bausparvertrag weniger Rendite erzielen.
• Längerfristige Kapitalbindung: Bausparverträge haben in der Regel eine Laufzeit von mehreren Jahren. Zwar kann der Vertrag während der Laufzeit jederzeit gekündigt werden, um auf das angesparte Guthaben und zugehörige Guthabenzinsen zuzugreifen. Jedoch geht die Kündigung mit dem Verlust der Option des Darlehens sowie eventuell mit dem Verlust staatlicher Förderungen einher. Auch etwaige Kündigungsgebühren sind zu berücksichtigen. 
• Abschlussgebühren: Hat der Bausparvertrag gute Konditionen, bietet er trotz der beim Abschluss entstehenden Kosten eine insgesamt günstige Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung. Die Gebühren müssen jedoch im Finanzierungskonzept berücksichtigt werden.

Wer langfristig einen Hausbau oder einen Wohnungskauf plant, kann von den Vorteilen des Bausparplans profitieren. Allerdings gibt es einige Kosten und Gebühren, die auf Sie zukommen.

• Abschlussgebühren: Diese einmalige Gebühr wird beim Vertragsabschluss fällig und variiert je nach Bausparkasse. Sie sollten mit 1–1,6 Prozent der Bausparsumme rechnen. Bei einem Prozent und einer angenommenen Bausparsumme (gespartes Geld plus späteres Darlehen) von 120.000 Euro wird hier eine Gebühr von 1.200 Euro fällig.
• Darlehenszinsen: Für das in Anspruch genommene Darlehen fallen Zinsen an. Die Höhe wird vor Vertragsabschluss festgelegt und bleibt oft über die gesamte Laufzeit konstant.

Das Bausparen ist ein längerer Prozess – doch die Geduld zahlt sich aus. Der Vertrag bzw. dessen Erfüllung lassen sich in drei Phasen einteilen.

Der Bausparvertrag beinhaltet Zinsen in zwei Richtungen. In der Ansparphase wird das von Ihnen eingezahlte Geld verzinst (Guthabenzinsen). Wenn Sie dann später das Darlehen nutzen, zahlen Sie wiederum Zinsen – wie bei einem Kredit üblich (Darlehenszinsen). Ein Vorteil beim Bausparvertrag liegt in der langfristigen Stabilität. Die Zinsen, die Sie zurückzahlen müssen, stehen bereits bei Vertragsabschluss fest. 

Beim Bausparen profitieren Sie zum einen von einem Gemeinschaftssystem mit den anderen Bausparerinnen und Bausparern. Zusätzlich greift Ihnen der Staat unter die Arme und unterstützt Sie bei der Investition in Ihre Wunschimmobilie. Die staatliche Förderung ist jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft. Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Folgende Fördermöglichkeiten gibt es für Ihren Bausparvertrag (Stand 2024):

• Wohnungsbauprämie: Die Wohnungsbauprämie ist eine staatliche Förderung, die den Bausparplan noch attraktiver macht. Der Zuschuss ist von Ihrer Sparleistung abhängig, beträgt aber maximal 70 Euro als alleinstehende Person und 140 Euro als verheiratetes Paar jährlich. Außerdem gibt es Einkommensgrenzen von 35.000 Euro (alleinstehend) bzw. 70.000 Euro (Paar).
• Vermögenswirksame Leistungen: Die vermögenswirksamen Leistungen werden von Arbeitgebern ausgezahlt. Sie sind nicht verpflichtend, schaffen aber einen zusätzlichen Anreiz und tragen zu einer motivierten Belegschaft bei. Eine beliebte Methode der vermögenswirksamen Leistung liegt in der Einzahlung in einen Bausparvertrag. Das sind bis zu 40 Euro monatlich. Wenn Sie für die Arbeitnehmersparzulage berechtigt sind, lohnt sich das zusätzlich. 
• Arbeitnehmersparzulage: Die Arbeitnehmersparzulage ist für all jene relevant, die vermögenswirksame Leistungen in den eigenen Bausparvertrag fließen lassen. Denn dann haben Sie Anspruch auf eine Arbeitnehmerzulage, die bis zu 43 Euro pro Person jährlich beträgt. Auch hier gibt es wieder Einkommensgrenzen. Für Alleinstehende liegt diese bei 40.000 Euro und für Paare bei 80.000 Euro. 
• Wohn-Riester-Förderung: Diese Förderung beträgt maximal 175 Euro im Jahr und kann sich mit Kindern (für die es je nach Alter bis zu 185 Euro oder 300 Euro gibt) doppelt lohnen. 

Es gibt unterschiedliche Gründe, aus denen Menschen eine Kündigung ihres Bausparvertrags in Betracht ziehen: Vielleicht haben sich die Lebenspläne verändert oder ein finanzieller Engpass erschwert es, die Zahlungen in der Ansparphase aufzubringen. Grundsätzlich haben Sie das Recht, Ihren Bausparvertrag innerhalb der vertraglichen Fristen zu kündigen. Allerdings bringt das in der Regel einige Nachteile mit sich:

• Die Abschlussgebühr wird nicht erstattet.
• Ihr Anspruch auf staatliche Förderungen verfällt.
• Bei Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist können zusätzliche Kosten anfallen (Vorfälligkeitsentschädigung). 

Bevor Sie eine Kündigung in Erwägung ziehen, sollten Sie zu Ihrer aktuellen Situation und zu möglichen Anpassungen des Bausparvertrags eine Beratung in Anspruch nehmen.